个人理财——商铺投资:交通设施类商铺投资技巧

商铺投资:交通设施类商铺投资技巧 2011-05-23 22:22

北京首都国际机场商铺投资案例
1、 北京首都国际机场及商铺介绍
首都机场位于中国首都北京，是中国的门户机场，也是中国唯一拥有两条跑道的4E级国际机场，可供波音747－400及其以 下等级飞机起降，并拥有完备的旅客及货物处理设施。它是中国内地最为繁忙的机场。就货邮吞吐量而言，首都机场1999年共处理货邮628,212吨，在中国内地机场行业列居第二位。
北京首都国际机场的商业包括：
地下一层：美食街，设有中餐厅、西餐厅、咖啡厅，经营川味、老北京风味、台湾风味等地方食品及日式、东南亚风味小吃等多种具有异域风景的 一层迎客大厅：咖啡店、花店、书店、烟酒、食品饮料、药店；二层送客大厅：综合商场；三层：中式厅、酒吧、药店、茶艺馆、美容美发、中医按摩、书店、食品饮料、综合商场。
以上为公共区域内的商业、餐饮设施，经过安全检查后的旅客可以光临下列商店、餐厅：
国际旅客候机区：免税店：经营世界知名品牌的免税烟、酒、钟表、皮具、化妆品等，以及丝绸、瓷器、景泰蓝等中国特色商品，另还设有世界著名品牌"Hermans" "Carter" "Dunhill"的专卖店。另在该区域还设有餐厅，经营中、西、日、韩快餐；并设有咖啡厅。
国内旅客候机区：设有快餐店、书刊音像店、咖啡店、烟酒食品水果饮料店、化妆品专营店、综合商店。
2、 北京首都国际机场商铺投资分析
（1）、北京首都国际机场商铺投资因素分析
商情因子（E）：首都国际机场商铺的客户对象就是乘客，自然形成其客户基础。
客流量（Po）： 就是乘客的数量。
"可视性"因子（Vi）：往往沿着乘客移动的方向分布，"可视性"比较理想。
楼层（F）： 主要分布在三个楼层。
交通条件（T）： 不存在问题。
停车条件（P）： 不存在问题。
硬件条件（C）： 不存在问题。
整个项目规划的科学性（D）： 基本上科学、合理。
隶属项目的运营特点（M）： 首都国际机场的建设成本比较高，所以商家租金成本太高，不利于商铺价值的提升。
商铺初始售价（Pc）：由开发商出租经营。
商铺周边房地产发展趋势（Re）：无影响
（2）、首都国际机场商铺投资评价
该类商铺的投资受多方面的影响，尤其当租金成本太高时，商铺的价值会受到负面的影响。